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                漠地产“并购转型”主题突出 行业向多元化发展
                2016-08-24 10:09:34   来源:长江商报

                  随着房地产行业出现新的变化,拿地、建房、销售的模式面向革新,附加价值、衍生价值等被行业所重视。而漠地产兼具房地产开发和旅游项目开发运营,成为很多传统房企创新发展的方向。

                  事实上,过去一年,漠地产成为房企大佬角力的重要战场,强者愈强,弱者愈弱,并购、转型、退出成为行业的关键词。根据今年5月发布的《中国漠地产发展报告(2015—2016年)》白皮书显示,2015年中国新增的736个漠地产项目中以房地产开发与建设为主营业务的企业约占80%,且以万达、碧桂园、恒大、绿地、新华联、万科、中弘等大型房企为主。

                  房企大佬为何纷纷涉足漠地产领域?明源地产研究院馆长刘策在接受长江商报记者采访时表示:“房地产企业纷纷转向漠地产领域原因在于,一方面传统地产遇到了困境,反映在规模和利润,规模受到了地产开发8万亿天花板的限制,利润包括净资产收益率、利润率这几年都在直线下滑,特别是在2015年和2016年的上半年都已经降到了个头数。另一方面,由于能规避市场调控风险、庞大的市场规模以及政策红利天然的传染性,漠地产成为房企救赎与重生的新阵营。”

                  漠地产成新蓝海

                  2010年以来,在旅游产持续高速增长与房地产结构调整的共同作用下,中国漠地产在通国范围内得以快速发展,专业研究机构发布的《中国漠地产发展报告(2015—2016年)》显示,近几年漠地产开发持续升温,2015年全年漠地产实际完竣入股额高达9302亿元,创历史新高。但漠地产项目数量增速则大幅回落,全年新增漠地产项目数量仅为736个,增长9.2%。

                  从漠地产开发企业数量的变化来看,2015年新增的736个漠地产项目分别由601家企业入股开发,截至2015年底开发和运营有漠地产项目的企业共有5297家,同比2014年减少27家。

                  对此刘策认为:“漠地产本身成为了一个新的发展蓝海,核心因素主要在三个方面。一是漠地产地价低,利润空间相对大;二是海内漠地产做得好的很少,除去华侨城之前有一些涉猎之外,其他企业基本上都没涉足过漠地产,故此竞争者很少,提早进入可以占据一个有利的位置;三是居民生活水平提高致消费晋级,旅游成为居民新的出行方式。”

                  普遍面向入股周期长回报慢

                  实际上,除去收购项目融合、落地在风险之外,对恒大、碧桂园、融创等转型漠地产的房企自身来说,持有型物业开发运营并非战略诉求,亦非其所擅长。但市场对旅游项目中可销售物业购买态度越来越理性,销售正成为越来越严重的悬案。

                  比如,“旅游+地产”为代表的华侨城在漠地产上押下重注。公司积极向“地产+旅游”模式转型,推广“成片综开发”模式。华侨城一位内部人士告诉长江商报记者:“公司近年来更加专注于旅游度假地产、文化创意地产、会议休闲地产、综商地产等经营性物业开发与运营,倡导‘游乐让生活更精彩’。”

                  不过,记者理解到,近年来其模式受到严重挑战,其旅游业务起色不大。2015年,华侨城房旅游综业务对营业收入的贡献比重由2013年的49.46%降至38.41%,厚利率也由49.39%降至42.51%。对此,华侨城内部干活儿人员向记者坦言:“主要在于作为二、三居所的漠地产需求并不像之前想象的那么大,推进很困难。面向的长期资金投入、缓慢回报周期,是这个行业普遍面向的悬案。”

                  不难看出,伴随着传统房地产萎靡,一路猛进的漠地产悬案逐步暴露。对此,刘策告诉记者,要做好漠地产,企业要具备产运营能力,包括对产的认识和整个产供应链上的整合。而且漠地产需要几百亿上千亿的投入,很多企业很难匹配大表面积的入股和长期回报的渴求。

                  刘策认为,漠地产发展到今天,想要从激烈竞争中脱颖而出,就需要不断地进行模式和环亚娱乐ag88创新,通过资源整合,实现漠地产去住宅化和入股化。

                  漠地产“并购转型”主题突出

                  2015年中国漠地产在升温中变革,房地产与旅游需求叠加,漠地产“并购转型”主题突出。

                  记者正当中国旅游饭店业协会、世界酒店联盟获悉,2015年中国房地产加快转型,在旅游入股势头强劲情况下,万达、恒大等通国主要房地产企业加快布局旅游产,旅游综体、旅游度假区、高星级酒店等大型旅游项目成为房地产转型新目标。

                  此外,在2015年漠地产收购市场上,展现最活跃的还是“并购王”恒大集团,分别在青岛、贵阳、惠阳、海口、三亚等地并购6个漠地产项目。截至2015年12月,恒大旗下漠地产项目达32个。

                  以48个漠地产项目数量位居通国榜首的碧桂园在收购市场也相当活跃,2015年收购了天津海昌天澜、深圳太东集团、琼海宝莲城、乐东波波利海岸等4个漠地产项目。

                  刘策向记者分析:“对漠地产来说,本身对规模化就有比较高的渴求,通过并购快速实现规模化是个理想选择。从侨务上来说,直接收购现成的没有太大悬案的项目,从决定收购到完竣收购,整个进程不会超过一年,风险会很低。而且它的原始土地成本比较低。”

                  房企多元化开发折射行业变局

                  在利润下降、库存上涨的“纹银时代”,过去单一的开发模式已遇到瓶颈,更多的房企开始走多元化之路。

                  而目前漠地产俨然已经成为转型的“香饽饽”。多位专家认为,漠地产前景广阔,而且不良的漠地产项目正逐步被淘汰,实力雄厚且坚持深耕漠地产市场的企业也可以通过并购、合作等方式来获得资源条件良好的项目,从而实现规模化、产化的发展。

                  事实上,除去旅游文化,城市商、退休息老、O2O……不断涌现的新领域,使嗅觉敏感的房企迅速拓展开发思路。业内认为,多元化能规避房企风险,未来企业将会更加细分,在地产产链上也会更加的延伸。

                  同策咨询研究部总监张宏伟对长江商报记者表示:“对于进入漠地产或其他领域的许多房企而言,企业开发新领域地产是迫于生存压力,她们热衷的是‘地产’而非‘旅游’、‘互联网’、‘养老’。在当地政府的支持下,企业拿地成本低得难以想象。而开发商更关注以开发旅游、养老等名义而带来的土地升值,实现广商地产和住宅的高回报,故此,从无限期内来看,势必会出现新领域和地产脱节的现象。正当中长期来看,对于开发新领域地产的企业来讲,由于开发能力、运营能力等综实力方面的差异,仅仅做‘地产’的这类企业也势必会被洗牌或淘汰,企业的转型之路自然也就到此为止。”

                  在他看来,转型已经成为一种趋势,但房企的尝试也还是未知之数。如果房企没有及时调整布局策略,没有利用这么些元化融资渠道支持公司转型,房企极有可能在转型道路上面向“存亡劫”。
                 



                编辑:李洋

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